Sanierungstau nimmt
Eigentümern den Genuss von Steuervorteilen
„Wer plant, seine Immobilie zu sanieren, kann die Kosten bereits
vor der Vermietung steuerlich geltend machen“, erklärt Immobilienexperte Thomas
Filor aus Magdeburg. „Die Grundvoraussetzung dafür ist, dass das Finanzamt die
entsprechenden Forderungen anerkennt. Dafür müssen einige Bedingungen erfüllt
werden“, so Thomas Filor weiter. Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen, dass
Eigentümer die Ausgaben für ihre Immobilie schon vor der tatsächlichen Vermietung
der Immobilie in der Steuererklärung ansetzen können. „In vielen Fällen lässt
sich ja nicht gleich ein neuer Mieter finden, daher investieren viele
Eigentümer in Anzeigen oder übernehmen Maklerkosten. Dies kann ebenfalls
steuerlich angesetzt werden, wie beispielweise die Kosten der laufenden
Sanierung bzw. Modernisierung“, so Thomas Filor aus Magdeburg. Aber Vorsicht:
Das Finanzamt akzeptiert diese Forderungen lediglich, wenn der Eigentümer
beweisen kann, dass er auch wirklich vorhat, die Immobilie zu vermieten. „Dies
nennt sich im Fachjargon Einkunftserzielungsabsicht und ist die Voraussetzung
für einen entsprechenden Steuervorteil“, so Immobilienexperte Filor weiter. Es
geht noch weiter: Erkennt das Finanzamt, dass eine Vermietung schlicht nicht
möglich ist, kann es sogar zur Aberkennung von Verlusten kommen.
Bestätigt wird dies auch durch ein Urteil des Finanzgerichtes in
Mecklenburg-Vorpommern. Ihm lag ein reichlich extremer Fall zugrunde: Der
Eigentümer besaß eine Wohnung innerhalb einer Anlage mit drei
Mehrfamilienhäusern aus den 70er-Jahren. Seit fast 17 Jahren stand die
Immobilie leer. Das Gebäude befand sich in einem mehr als nur
sanierungsbedürftigen Zustand und nur noch eine einzige Wohnung wurde
vermietet. Bei einer Besichtigung stellte das Finanzamt fest, dass durch den
desolaten Zustand eine Vermietung oder gar Bewohnung in nächster Zeit unmöglich
gewesen wäre. Der Eigentümer hatte jedoch in den vergangenen Jahren Verluste
aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von knapp 37.000 Euro geltend gemacht. „Solche
Verluste bei derartigem Sanierungsstau kann man schlicht und einfach nicht
stellen, wenn eindeutig keine Aufwertungs- geschweige denn Sanierungsabsichten
bestehen, um sodann Mieterträge zu erzielen“, betont Immobilienexperte Thomas
Filor aus Magdeburg abschließend.
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