Dienstag, 29. September 2015

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Streitthema Betriebskosten


Warum man bei den Betriebskosten gründlich nachrechnen sollte

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass es bei Betriebskostenberechnungen häufig zu Fehlern kommt. „Betriebskosten sind ein Streitthema bei Mietern und Vermietern. Ist die Nebenkostenabrechnung aufgestellt, muss der Vermieter entweder nachzahlen oder der Mieter bekommt ein Guthaben ausgezahlt“, erklärt Thomas Filor. „Jedes Jahr geht es erneut darum, inwieweit eine geleistete Vorauszahlung die Kosten deckt oder nicht“. Ausschlaggebend ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV), sowie die Absprachen im Mietvertrag. Die Paragrafen 2 bis 16 der BetrKV beinhalten die Aufklärung darüber, welche Nebenkosten der Vermieter in seiner Nebenkostenabrechnung berücksichtigen kann. Aufgelistet sind unter anderem Heizkosten, Gebühren für Wasser, Abwasser und Müll, Gartenarbeiten, Haus- und Straßenreinigung, zum Haus gehörende Versicherungen und die Grundsteuer. Der darauffolgende Paragraf 17 "sonstige Kosten" beinhaltet beispielweise die Reinigung der Regenrinne, Wartung von Alarmanlagen, Aufzügen oder Rauchmeldern. „Möglich wären auch Extrakosten für einen Hausmeister, aber nur, wenn dieser auch administrative Aufgaben wie reparieren, gärtnern, putzen, Winterdienst übernimmt,“ erklärt Thomas Filor aus Magdeburg.

Anbei werden die Betriebskosten nach Kopf oder Wohnfläche auf die Mietparteien verteilt – und das je nach Mietvertrag und definierten Umlageschlüssel. Wasserverbrauch und Heizkosten werden meist separat und individuell abgerechnet. Im Umlageschlüssel werden die jeweiligen Einzelbeiträge pro Wohnung addiert und die Summe der Vorauszahlung wird abgezogen – nun kann man sehen, ob es sich um ein Guthaben oder eine Nachzahlung handelt. An dieser Stelle macht Thomas Filor auf das Recht jeden Mieters aufmerksam, Rechnungen einzusehen oder Kopien zu erhalten. „Streitpotential herrscht vor allem in großen, unübersichtlichen Wohneinheiten oder bei überraschend hohen Nachzahlungen“, weiß Thomas Filor. Unterdessen haben Vermieter ein Jahr Zeit für die Betriebskostenabrechnung. Ist die Nachzahlung utopisch hoch, können in vielen Fällen Ratenzahlungen vereinbart werden, Guthabenauszahlungen erfolgen meist direkt. „Schließlich geht es auch bei Betriebskosten darum, sich genau zu informieren, um sich im Streitfall schützen zu können“, rät Thomas Filor abschließend.


Donnerstag, 24. September 2015

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Wie man es macht, macht man es falsch

Warum das Abschließen der Haustür in einem Mehrfamilienhaus verboten ist

„Eine abgeschlossene Haustür schützt selbstverständlich besser vor potentiellen Einbrechern“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Doch was viele nicht wissen: Es ist überhaupt nicht erlaubt, die Tür in Mehrfamilienhäusern zu verriegeln. Frei nach dem Mott: „Wie man es macht, macht man es falsch“ verhindert man durch diese vermeintlich gute Idee nämlich die Fluchtwege im Notfall. Dementsprechend weist das Landgericht Frankfurt am Main darauf hin, dass das abschließen von Haustüren von Mehrfamilienhäusern ausdrücklich verboten ist: „Eine verschlossene Haustür behindert den Fluchtweg und kann die Bewohner in Gefahr bringen, wenn sie den Schlüssel nicht gleich zur Hand haben“, ergänzt Thomas Filor diese Entscheidung.

Des Weiteren betonte das Landgericht Frankfurt, dass der Schutz von Leben und Gesundheit wichtiger sei, als das individuelle Sicherheitsbedürfnis des einzelnen Bewohners. In dem verhandelten Fall hatte die Wohnungseigentümergesellschaft beschlossen, die Haustür nachts zu festgelegten Zeiten abzuschließen. Die Richter am Frankfurter Landgericht wiesen aber auf die enorme Gefahr hin und kippten den Beschluss. Immobilienexperte Thomas Filor begrüßt diese Entscheidung: „Wenn beispielweise ein Feuer ausbricht, sind die Menschen panisch und vergessen eventuell, wo sie ihren Wohnungsschlüssel gelassen haben. Das Risiko ist einfach zu hoch“, so Filor. Alternativ könne man sich für den Einbau eines Panikschlosses entscheiden, welches sich von außen zwar verschließen lässt, von innen jedoch ohne Schlüssel zu öffnen ist. Daher wird es auch oft im Verlauf von Fluchtwegen eingesetzt. Geeignet ist es für ein- und zweiflügelige Türen. Schließlich hält auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg diese Art von Sicherheitsmaßnahme für sehr sinnvoll. 

Dienstag, 22. September 2015

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, warum sich eine Immobilie auch im Alter lohnen kann


Warum die Immobilie nicht zwangsläufig bis zur Rente abbezahlt sein muss

„Der Ratschlag, seine Immobilie bis zum Rentenalter abzubezahlen, ist grundsätzlich einleuchtend“, meint Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Mit der hohen, monatlichen, finanziellen Belastung eines Immobilienkredits möchten sich viele im Alter verständlicherweise nicht mehr belasten. Viele Menschen haben Angst, ihren Kredit nicht mehr bedienen zu können oder wollen lediglich ruhiger und kostensparender leben“, so Filor weiter. Der Immobilienexperte aus Magdeburg ist der Meinung, dass sich eine Immobilie durchaus auch im Alter lohnen kann, beziehungsweise zu einem späteren Zeitpunkt im Leben. „Wohnen kostet immer Geld, ob man nun der monatlichen Mietbelastung oder eben Kreditbelastung ausgesetzt ist. Solange die Gesamtdarlehenshöhe in einem realistischen Verhältnis zum Wert der Immobilie steht, sollte die Finanzierung keine Probleme machen“, erklärt Thomas Filor.

Des Weiteren weiß der Immobilienexperte auch aus eigener Markterfahrung, dass man nicht von vorne herein von einer speziellen Immobilienentscheidung abraten kann – denn die jeweiligen Immobilienfinanzierungen sind zu individuell. Wichtig sei es, sich die monatlichen Raten auch im Alter leisten zu können – man muss also in gewisser Weise sein Einkommen kalkulieren können. Neben den finanziellen Gegebenheiten, spielen auch die familiären Umstände eine zentrale Rolle in jener Entscheidung: „Wenn man Kinder hat, sollte man mit ihnen sprechen, in wie weit sie interessiert wären, die Immobilie im Todesfall zu übernehmen. Wenn keine Nachkommen vorhanden sind, besteht immer die Möglichkeit die Immobilie zu verkaufen“, so Thomas Filor. Wollen die Kinder die Immobilie übernehmen gilt es, die Anschlussfinanzierung, sowie die Erbschaftssteuer zu berücksichtigen und im Idealfall generationsübergreifend gemeinsam zu entscheiden, wie die Zukunft der Immobilie aussehen soll. „Leider kann diese Entscheidung auch langwierig sein und zu einem Streitthema ausarten, doch es sollte sich jeder Immobilienbesitzer bewusst sein, wie wichtig solche Absprachen sind“, rät Thomas Filor abschließend.


Donnerstag, 17. September 2015

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Auftragspolster gehen zurück

Die deutsche Immobilienwirtschaft boomt, aber die Auftragseingänge sinken. So könnte man die statistischen Ergebnisse des letzten Jahres beschreiben. So gingen die Auftragspolster der Unternehmen aus dem Bauhauptgewerbe mit 20 und mehr Arbeitnehmern weiter zurück. Wie schon im Vormonat sank das Auftragseingangsvolumen im Oktober 2014 im Vergleich zum Vorjahresmonat preisbereinigt um 4,5 %. Dies meldet das Statistische Bundesamt. Insgesamt reduzierte sich von Januar bis Oktober 2014 das Auftragseingangsvolumen im Verhältnis zum Vorjahreszeitraum. „Für diese Entwicklung kann es unterschiedliche Gründe geben“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Einschränkungen sehen viele beispielsweise in der weiterhin niedrigen Kreditlinie vieler Unternehmen.

Dienstag, 15. September 2015

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Ist neu immer besser?


Warum eine gebrauchte Immobilie manchmal sinnvoller ist als ein selbstgebautes Eigenheim

„Der Vorteil einer selbstgebauten Immobilie liegt auf der Hand: Man hat im besten Falle die Möglichkeit seine persönlichen Vorstellungen vom perfekten Eigenheim verwirklichen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Doch leider funktioniert dies nicht immer zu 100 Prozent. Daher kann es sinnvoller sein, sich für eine gebrauchte Immobilie zu entscheiden“, weiß der Immobilienexperte. Denn Altbauten haben viele Vorteile und – entgegengesetzt der allgegenwärtigen Mehrheitsmeinung – geringe Risiken. Das Sprichwort: „Neu ist immer besser“ funktioniert beim Hauskauf also nicht ganz einwandfrei.

Unterdessen zeigt eine Studie des größten deutschen Baukreditvermittlers Interhyp, dass nur 30 Prozent der Baufinanzierungen auf einen Neubau entfallen, während es bei gebrauchten Immobilien 40 Prozent sind. Bei den verbliebenen 30 Prozent handelt es sich um Anschlussfinanzierungen und Kredite für Umbau und Modernisierung. „Gut zu wissen ist aber auch, dass die Preisdifferenz zwischen neuen und gebrauchten Immobilien anfangs nicht erheblich hoch ist“, erklärt Thomas Filor. Laut Bausparkassengruppe LBS zahlen Immobilienkäufer für ein neues Einfamilienhaus durchschnittlich 230.000 Euro und 148.000 Euro für eine gebrauchte Immobilie. Nichtsdestotrotz gilt ein Neubau als das kostspieligere Vorhaben. Zwar sind die Bauzinsen niedrig, doch die gestiegenen Baukosten und Grundstückspreise überwiegen eindeutig. „Hinzu kommt auch, dass die Kalkulation für einen Neubau komplexer ist“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor. Eine gebrauchte Immobilie kann ein Altbau im klassischen Sinne sein, als auch ein relativ neues Reihenhaus, welches erst seit kurzer Zeit bewohnt ist. Laut LBS ist das Angebot an gebrauchten Immobilien ungefähr vier- bis fünfmal so groß ist wie die Zahl der jährlich fertiggestellten Neubauten. Schließlich sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: „Nicht unterschätzen sollte man natürlich die regionalen Unterschiede. Die Boomstädte haben teilweise ihre eigene Preispolitik, die man aufmerksam verfolgen sollte, wenn man plant, sich hier eine Immobilie anzuschaffen.“


Donnerstag, 10. September 2015

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, wie ausländische Investoren die Immobilienpreise in die Höhe treiben

Immobilien in Deutschland werden immer teurer, Grund dafür ist die anhaltende Nachfrage  ausländischer Investoren. Wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) Mitte des Monats  mitteilte, verteuerten  sich die Einkaufspreise  im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum um satte 4,9 Prozent. Und wieder fällt der Preisanstieg bei Wohnimmobilien höher aus als bei gewerblich genutzten Einheiten.

Nach Angaben des Verbandes interessieren sich  ausländische Investoren nach wie vor für Mehrfamilienhäuser. 

Der VDP begründet das anhaltend hohe Interesse mit der wirtschaftlichen Stabilität Deutschlands, dem schwachen Euro. Trotz erhöhter Bautätigkeit ist  Wohnraum in vielen deutschen Großstädten knapp, was diese zusammen mit ihrer besonders hohen Wertbeständigkeit sehr begehrenswert mache.

Dienstag, 8. September 2015

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Wohnzellen wie in Japan geplant

Da viele Menschen mit begrenzten finanziellen Mitteln auf der Suche nach einem Heim sind,ist man im Bundesbauministerium nun auf die Idee eines neues Förderprogramm gekommen. Mit 120 Millionen Euro soll bis Ende 2018 der Neubau sogenannter spezieller Mikro-Wohnungen gefördert werden. Diese Mikrowohnung besteht aus lediglich 14 Quadratmetern Wohnraum, einer Küchenzeile sowie einem Mini-Bad. Die Gesamtgröße soll 22 Quadratmeter nicht überschreiten.. Im Klartext: Ministerin Hendricks plant die Mini-Wohnzelle, für jedermann erschwinglich mit  260 Euro Warmmiete.

Ist es denn sinnvoll, wenn der Bau von Mini-Wohnungen gefördert wird, oder offenbart diese Idee lediglich die Hilflosigkeit deutscher Wohnungspolitik? Alles eine fRage der Betrachtungsweise.

Donnerstag, 3. September 2015

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Immobilien für Flüchtlinge


Wie das Flüchtlingsthema auch die Immobilienbranche bewegt

Immobilienexperte Thomas Filor macht auf die Wohnungsnot der Flüchtlinge aufmerksam: „Für immer mehr Flüchtlinge stehen nur noch in Zeltstädten zur Verfügung. Darum wollen mehrere Bürgermeister per Beschlagnahmung nun an Wohnraum für Flüchtlinge kommen“, so Filor. Der Tübinger Oberbürgermeister Boris Palmer (Grüne) zum Beispiel hat nach eigenen Angaben der Rechtsabteilung seiner Stadt die Anweisung ausgesprochen, nun diese umstrittene Möglichkeit zu prüfen. Er bevorzuge natürlich die Anmietung oder den Kauf von Gebäuden, aber er halte auch eine Beschlagnahmung für ein halbes Jahr für möglich, da eine Notlage herrsche und einige Gebäude über Jahre hinweg "mutwillig" leer stehen. „Auch die Immobilienbranche bewegt der immer stärkerer Flüchtlingszuwachs“, so Thomas Filor weiter. „Im Herbst und Winter wird sich die Lage zusätzlich zuspitzen und dann ist auch die Regierung gefragt.“
Unterdessen kommen auch aus den Unionsparteien Überlegungen zur Beschlagnahmung. Bayerns Ministerpräsident Horst Seehofer hatte dieses heikle Thema für die kalte Winterzeit für öffentliche Einrichtungen, beispielsweise für Kasernen, ins Gespräch gebracht. Frank Klingebiel, der Oberbürgermeister von Salzgitter, kann sich dagegen sogar auch einen zwangsweisen Zugriff auf privates Wohneigentum vorstellen.  Die Eigentümer sollen im Fall der Beschlagnahmung eine Kostenerstattung erhalten. „Nun entstehen die verschiedensten Ansätze, eine Lösung für Flüchtlinge zu schaffen, die allerdings nicht ganz konfliktlos bleiben“, meint Thomas Filor aus Magdeburg.
Schließlich sind es nämlich die Verbände der Wohnungswirtschaft, welche die Vorschläge von Palmer und Klingebiel generell ablehnen. So weist der GdW darauf hin, dass Kommunen und Wohnungsunternehmen oft bei Kooperationen gut zusammenarbeiten und Flüchtlinge dort bereits ohne Zwangsmaßnahmen in Mietwohnungen unterkommen. Ein Eingriff in das Eigentumsrecht sei nicht nur undenkbar, sondern aus eben diesem Grund auch unnötig. Der Eigentümerverband Haus & Grund vermittelt nach eigenen Angaben selbst in einigen Fällen die Vermietung an Flüchtlinge. „Fakt ist, dass es in Städten, die tolerant sind und sich bemühen, auch funktionieren wird, Flüchtlinge unterzubringen“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.